Анализ рынка недвижимости г. Ростов-на-Дону

Сегодня дорогие читатели я проведу анализ рынка недвижимости г. Ростова-на-Дону. Я давно задумывал сделать данное исследование, а пару недель назад мне представился случай поработать с несколькими агентствами недвижимости и получить доступ к интересующим материалам и статистике.

И так, небольшая предыстория. Ко мне обратился клиент, который решил инвестировать свободную наличность в недвижимость. Как Вы уже догадались, я предложил купить участок земли и построить дом. Переехать в него и продать квартиру, в которой он живёт, чтобы построить второй дом под сдачу в аренду. В итоге у него 2 дома в активе и ежемесячный пассивный доход от сдачи второго дома. Идея ему в целом понравилась, но требовала подтверждённых фактов, что он потянет весь процесс и обернётся в течении года. Тогда было решено, сделать анализ рынка недвижимости, чтобы показать всю выгоду данного предложения клиенту и Вам, мои дорогие читатели.

Для начала введу немного понятий классификаций квартирного фонда:

Старый фонд – это дома, построенные во второй половине XIX – начале XX веков ( до 1930 года). Как правило, 1-3-х этажные, с деревянными перекрытиями. Качество жилья большей части старого фонда остаётся низким и находится в удручающем состоянии.

Сталинский фонд – добротные дома, построенные в 1930 – 50-х гг. «Классическая сталинка» — квартира с потолками от 3м (обычно 3,2 м), просторными комнатами, большой кухней и ванной комнатой, железобетонными перекрытиями (но встречаются и деревянные), часто лепниной на фасадах, большими окнами. В числе прочих достоинств: хорошая звукоизоляция, толстые стены, представительные парадные.

Основной недостаток «сталинок», как и любой старой квартиры, — изношенность коммуникаций и естественные разрушения конструкции дома, вызванные временем.

Хрущёвский фонд – в основном пятиэтажные дома, построенные на рубеже 50 – 70-х годов по типовой планировке. Бывают блочные, кирпичные и крупно-панельные. Такой тип домов характеризуется несколькими серьёзными «родовыми болезнями»: большими теплопотерями через тонкие стены, отсутствием лифтов и мусоропроводов, низкими потолками (2,5 м), маленькими кухнями и ванными комнатами и, в большинстве случаев, смежными жилыми комнатами.

Уже при строительстве «хрущёвок» официально признавалось, что простоять они должны не больше 25 лет. Сегодня же, после двукратного истечения срока давности, обнаружилось, что несущие конструкции этих домов обветшали не столь критично, и многих покупателей не смущает возраст дома.

Современный фонд – к этому классу в Ростове-на-Дону относят все многоквартирные жилые дома, построенные с начала 70-х годов и имеющие свыше 9-ти этажей.

• Как правило, это многоквартирные кирпичные, крупнопанельные, монолитные или каркасно-монолитные дома (количество квартир от 36 в одном подъезде), построенные по типовым проектам.
• Количество этажей: 9-16.
• Площадь стандартных квартир:
• 1-комнатные около 40 кв. м.
• ? 2-комнатные около 50-60 кв. м.
• ? 3-комнатные около от 60 кв. м. и более
• Имеются лифты (в домах свыше 10-ти этажей также имеются грузовые) и мусоропроводы.
• Централизованная система горячего и холодного водоснабжения и отопления.

Новостройки. Все дома, находящиеся в состоянии строительства. Строительство ведётся как по индивидуальным, так и по типовым проектам. Кроме этого существует реконструкция и переоборудование различных зданий (детские сады, общежития, объекты коммерческой недвижимости и др.) под жилые дома.

Объём существующего жилья

Согласно данным Федеральной службы государственной статистики в г. Ростов-на-Дону объём существующего жилья на начало 2013 года составляет 25807,4 тыс. кв. м., из них 168,8 тыс. кв.м. — ветхие и аварийные жилые дома.

Табл.№1 Распределение многоквартирных жилых домов по времени постройки (на начало 2013 года, единиц)

Табл. №2. Распределение многоквартирных жилых домов по проценту износа (на начало 2013 года; единиц)

Табл. № 3. Обеспеченность населения жильем по годам (на начало год а; кв. м. общей площади на одного жителя)

Согласно Генеральному плану развития города Ростова-на-Дону расчет потребности в новом жилищ­ном строительстве составлен с учетом прогнозируемой численности населения к 2025 г. — 1100 тыс. чел.

В со­временных границах городской черты будет размещено 14050 тыс. кв. м. нового жилого фонда, или 90 % от все­го объема нового строительства, в том числе все многоэтажное строительство, более 90% малоэтажного, 63% малоэтажного индивидуального. В целом по городу территория жилых кварталов возрастет с 5320 га до 8770 га.

В случае реализации этого потенциала жилищная обеспеченность ростовчан вырастет до 31 кв. м./чел. к 2025 году. При реализации проекта плотность населения снизится с 200 до 135 чел./га.

В целом под жилищное строительство предлагается освоить в пределах городской черты 2500 га, из них:

• свободные от застройки территории—1230 га, или 49% территорий;
• реконструируемые жилые территории — 150 га, или 6% территорий;
• изменение функций промышленных и коммунально-складских территорий — 200 га, или 8% террито­рий;
• строительство на территории садоводств (уплотнение ,модернизация, обновление фонда) – 920 га – 37%
• За городской чертой – 1250 га, или 33% территории из них:
• Ближайшее окружение (Темерник, Янтарный, Аксайский район) – 600 га. К 2025 году проектом предусматривается увеличить объемы жилищного строительства до 15 750 тыс. кв. м. при среднегодовом темпе 700 тыс. кв. м.

Районами массовой многоэтажной застройки в ближайшее время станут микрорайоны ДОСААФ, Ливенцовка и Северный Военвед.

Преобладающим типом сделок на данном сегменте рынка являются сделки купли-продажи.

За 2010 года банки выдали гражданам кредитов на 78 939 млн. рублей. За 2011 года на 122 206 млн. руб­лей. За 2012 год на 170 474 млн. рублей. На 01.112013 г. -183 039млн. руб.

Валовая выдача кредитов опт месяца к месяцу устойчиво растет. Дают результаты меры государственной поддержки ипотеки.

Табл. № 4. Объем жилищных кредитов, предоставленных физ. лицам Ростовской области с 2010 г. по 01.11.2013 г. (по данным http://www.cbr.ru/ ……/ipoteka)

Стоимость недвижимости данного назначения зависит от целого ряда факторов. К ним относятся:

• временные факторы,
• местоположение,
• состояние недвижимости,
• расположение квартиры,
• площадь квартиры,
• планировка квартиры,
• смежность комнат,
• расположение на этаже

При продаже квартир особое значение уделяется таким характеристикам как:

1. Местоположение.

На стоимость объектов жилой недвижимости влияют следующие факторы характеризующие место­положение:

а) Престижность и привлекательность района — специфический фактор, характеризующий привлекатель­ность района, в котором расположен Объект или аналоги, с точки зрения престижности прожива­ния в данном районе;

б) Близость к центру города — фактор, характеризующий местоположение жилого дома относительно ве­личины расстояния от центра город а;

в) Транспортная доступность — характеризует близость остановок общественного транспорта, количество проходящих маршрутов общественного транспорта;

г) Развитость инфраструктуры — данный фактор отражает наличие рядом с Объектом оценки или анало­гами таких объектов, как детский сад, школа, поликлиника, продуктовые магазины, магазины хозяй­ственных товаров, салонов сферы услуг и т.п.

Отсутствие вблизи объектов промышленности — фактор, характеризующий удаленность объекта от про­мышленных и других, загрязняющих среду и опасных объектов;

Близость рекреационных зон — фактор, характеризующий наличие рядом с Объектом оценки или ана­логами парков, скверов, водоемов и т.п.

2. Этаж. Так как при покупке жилой недвижимости, в числе покупательских предпочтений находятся квартиры, расположенные на средних этажах жилых домов, то стоимость таких квартир несколько выше тех, что расположены на первом и последнем этажах.

3. Расположение квартиры (угловая / не угловая). Рынок оценивает несколько ниже квартиры, имею­щие угловое расположение. Для определения подобной зависимости и расчета корректировки, был использован  метод парного сравнения продаж квартир в одинаковом состоянии, в панельных домах на среднем этаже одинаковых по типу домов, имеющих различное расположение внутри дома. Данная корректировка применяется только для панельных домов.

4. Планировка квартиры. При покупке жилой недвижимости, в числе покупательских предпочтений находятся квартиры, имеющие раздельную планировку, то стоимость таких квартир несколько выше тех, которые имеют смежную планировку. Для определения подобной зависимости и расчета корректировки мы использовали метод парного сравнения продаж двухкомнатных квартир в одинаковом состоянии, на среднем этаже одинаковых по типу домов, имеющих различную планировку.

5. Площадь кухни.  Анализ рынка показывает, что стоимость квартир, имеющих площадь кухни более 9 м² не отличаются по цене друг от друга. Если же площадь кухни составляет менее 9 м², то цена таких квар­тир меньше в расчете на 1 м².

Табл. № 5 Расчет корректировки на площадь кухни

6. Наличие/отсутствие балкона/лоджии.  Данная корректировка отражает наличие балкона или лоджии. Наличие балкона/лоджии является дополнительным улучшением и является предпочтитель­ным для квартиры.

7. Наличие мебели. Оценке квартиры должна быть произведена без учета наличия элементов улучшения. При наличии дополнительных элементов, находящихся в оцениваемой квартире или в квартире-аналоге, таких как мебель, элементы декора, оборудование и т.д. проводится корректировка на наличие мебели.

8. Состояние. На рынке недвижимости представлены квартиры в различных состояниях, разни­ца в цене предложения которых определяется в основном стоимостью работ за внутреннюю отделку квартир.

Табл. № 6. Средняя стоимость ремонта за 1 кем.

Данные проведённого анализа представлены в нижеследующей таблице.

Анализ рынка квартир г. Ростов-на-Дону в марте 2014 г.

Динамика изменения средней цены предложения в целом по городу Ростов-на-Дону

Средняя цена предложения квартир в марте 2014 г. на вторичном рынке увеличилась по отно­шению к февралю на 2,2% и составила 63157 руб./кв.м.

Как видно из представленной диаграм­мы, наибольшую среднюю цену предложе­ния на вторичном рынке жилья имеет совре­менный фонд (65075 руб./кв. м.). Наименьшая цена жилья на вторичном рынке отмечается в старом фонде и составляет 53246 руб./кв.м. Средняя цена предложения жилья на первич­ном рынке составляет 57450 руб./кв. м.

Наибольшей ценой обладают 1- ком­натные квартиры и 2-х комнатные квартиры, средние цены, предложения квадратного метра которых превышают среднюю по городу. Средняя удельная цена предложения 3-х , 4-х и более комнатных квартир, а также гостинок и комнат в коммунальных квартирах ниже средней цены по г. Ростову-на-Дону, а наи­меньшая из них — цена комнат в коммуналь­ных квартирах, которая составляет 60249 руб./кв. м.

В марте 2014 г. по сравнению с прошлым месяцем отмечено снижение объёма текущего предложения на 11,5%. По сравнению с аналогичным месяцем прошлого года, текущее предложение в марте 2014 г. меньше на 38,8%.

Спрос в марте 2014 г. по сравнению с прошлым месяцем характеризовался стабильным ко­личеством потенциальных покупателей (значимые изменения отсутствовали) одновременно с прирос­том текущего количества просмотров объектов на 4,5%.

При этом в сравнении с мартом прошлого года указанные показатели спроса все же несколько снизились — на 10,4% и 27,7% соответственно. Количе­ство сделок в марте 2014 г. выросло на 20,6% в сравнении с прошлым месяцем, а также на 22,6% в срав­нении с аналогичным месяцем прошлого года.

Количество ипотечных сделок в текущем месяце существенно выросло в сравнении с про­шлым месяцем (почти в 2 раза), и примерно соответствовало уровню марта прошлого года. Доля сделок с привлечением ипотечного кредитования в марте 2014 г. составила 15,8% (для сравнения: в прошлом месяце — 11,1%, в позапрошлом месяце — 15,2%, в марте 2013 г. — 21%).

В структуре реализованного в марте 2014 г. спроса по категориям жилья преобладала покупка однокомнатных квартир (35,6% от общего числа сделок). Доля двухкомнатных квартир в общем коли­честве сделок составила 20,7%, а трёхкомнатных — 13,8%. По ценовым диапазонам спроса распределе­ние следующее: сделки на сумму от 2000 до 3000 тыс. руб. — 33,3%,, на сумму от 1500 до 2000 тыс. руб. — 24,1%, на сумму свыше 3000 тыс. руб. — 28,7%.

Коэффициент скидки в марте 2014 г. составил 0,97, что свидетельствует о средней скидке продавца в 3% при продаже объекта.

Динамика показателей спроса и предложения за I квартал года по сравнению с аналогичным периодом 2013 года следующая: совокупное текущее предложение снизилось на 28%, количество поку­пателей снизилось на 16%, количество просмотров снизилось на 21%, количество сделок выросло на 22%.

Март 2014 г. продемонстрировал постепенное наращивание активности на рынке квартир. В условиях достаточно нестабильной геополитической ситуации, а также банковской конъюнктуры опре­деленная часть покупателей предпочла принять решение о покупке в достаточно короткий срок, что нашло отражение в динамике количества сделок.

В апреле 2014 года вероятно сохранение текущего уровня активности на рынке квартир. При этом в условиях сохранения текущей геополитической си­туации возможен небольшой краткосрочный повышательный импульс в сфере спроса.

P.S. Вы выбрали квартиру, пора задуматься об отличном настроении, которое будет у Вас появляться, сразу же, как после работы вернётесь в своё жильё с уютным интерьером.

Это был анализ недвижимости Ростова-на-Дону, а впереди продолжение, по теме анализа недвижимости частного домостроения.

Квартира или дом | Анализ рынка недвижимости — часть 2