Квартира или дом | как мы искали объект для инвестирования в недвижимость

Анализ рынка недвижимости — часть 1

Квартира или дом, возвращаясь к предыдущему анализу цен на недвижимость г. Ростова-на-Дону, сегодня я продолжу анализ, и посвящу его строительству частного дома.

И так, дорогой читатель, одну сторону рынка недвижимости мы с Вами рассмотрели и теперь проведём небольшой анализ по стоимости частной застройки от застройщика и вторичный рынок. Как Вы помните, мы ищем, куда вложить свободные деньги нашего клиента. Мы нашли участок,  недалеко от выбранного района за 600 тысяч рублей / 6 соток. Выбираем проект дома в нашем магазине готовых решений на 100 кв. м. Согласитесь, площадь больше, чем в 2-х комнатной квартире, а по цене смотрим дальше.

Стоимость проекта составляет всего 9 870 рублей, в него входит:

• Проект дома – 35 000 рублей;
• Корректировка проекта под предпочтения заказчика – входит в стоимость;
• Расчёт конструкций под район застройки – 30 000 рублей;
• Расчёт строительного материала – 20 000 рублей;
• Дизайн фасадов Вашего дома – 15 000 рублей;
• 2 сертификата на общую сумму — 8 000 рублей;
• Инструкция по строительству собственного дома самостоятельно – экономия на строительных работах 50% бюджета + новый опыт;
• Инструкция по отделочным работам самостоятельно – экономия на работах 50% бюджета + новый опыт;
• Техническая поддержка до окончания реализации строительства Вашего дома – бесценно;
• Снижение обслуживания дома до 5,5 раз;

Кстати, мы принимаем заказы по всей России и странам СНГ и доставка до нашего клиента – 670 рублей;

Итого, общая экономия составила 88 970 рублей. Это первый плюс в копилку.

Стоимость строительства по проекту составляет 987 000 рублей. Инженерная начинка с подключением к центральным коммуникациям составила 487 тысяч рублей.

Естественно, в стоимость не входят работы. Тут есть отличная статья экономии. Построив дом самостоятельно за 3 месяца, Вы сэкономите примерно такую же сумму, как и по закупке материалов (987 тысяч рублей или 329 000 руб./мес.). А это второй плюс в копилку.

Конечно, Ваш заработок может быть выше этой суммы и экономия Вам не интересна, но мой клиент смекнул, что у него появилась возможность вложиться мускульной ипотекой, взяв отпуск за свой счёт на период строительства. Тем более, что все технические моменты, как я уже писал выше, мы помогаем решать до самого финала Вашего строительства с возможными выездами и консультированием на объекте.

Немного распишу о стоимости строительства. Если Вы посмотрите вкладку характеристики любого представленного нашей студией проекта дома, Вы увидите, что мы предлагаем на выбор 9 вариантов строительных технологий:

• кирпич;
• пеноблок;
• газоблок;
• арболит;
• поромакс;
• поронорм;
• SIP-панели;
• каркасная технология;
• сендвич панели;

Эти варианты востребованы рынком, а значит, имеют место быть. Как Вы знаете из предыдущих заметок, мы больше мы специализируемся на энергоэффективных домах, то есть изначально задумываемся об обслуживании дома после его строительства.

Приведу пример для сравнения. Данное сравнение необходимо для того, чтобы понять, какую экономию нам даёт применение энергоэффективных технологий. Рассмотрим 2 дома одинаковой площади в 100 кв. м. при одинаковой инженерной начинке дома.

Для примера берём небольшой одноэтажный план дома:

Для расчёта будем считать фундамент, коробку, 2-скатную кровлю. Остекление ПВХ, двойной стеклопакет. Глубина промерзания 800 мм. Укрупнённая стоимость строительства:

1 вариант – кирпичные стены 500 мм:

Фундамент: ленточный монолитный (монолитный жб) = 225 120 руб.;

Перекрытие пола на отм. 0,00 мм (монолитный жб 200 мм) = 151 800 руб.;

Наружные стены: кирпич 500 мм = 182 384 руб.;

Перегородки: кирпич 120 мм = 121 128 руб.;

Кровля: металлочерепица с утеплением 100 мм= 266 566 руб.;

Итого: 746 998 руб.

2 вариант – «каркасник» по канадской технологии 250 мм:

Фундамент: винтовые сваи = 123 000 руб.;

Перекрытие пола на отм. 0,00 мм (деревянные лаги с утеплением 250 мм) = 125 800 руб.;

Наружные стены: деревянный каркас 250 мм с утеплителем = 252 700 руб.;

Перегородки: деревянный каркас 150 мм = 138 600 руб.;

Кровля: металлочерепица с утеплением 250 мм= 338 266 руб.;

Итого: 855 489 руб.

В стоимость не входят затраты на работу. Если вы читали мою книгу «Сам Себе Застройщик», то вполне осилите её самостоятельно и сэкономите 50% от своего бюджета на строительство.

Разница составляет немного, всего 108 491рубль, то есть 1 084 рубля на кв. м., что дороже всего на 14,5%. Теперь рассчитаем теплосопротивление в обоих вариантах.

Рассчитаем теплосопротивление ограждающих конструкций 1 и 2 вариантов.

1 вариант:

Перекрытие пола, железобетон 2500 кг/м3, 200 мм = 0,11 м2 х град. С/Вт;

Стены, кирпич 1800 кг/м3, 500 мм = 0,71 м2 х град. С/Вт;

Кровля, металлочерепица с утеплением мин ватой 100 кг/м3, 100 мм = 1,78 м2 х град. С/Вт;

Общее среднее теплосопротивление здания будет: R = 0,85 м2 х град. С/Вт;

2 вариант:

Перекрытие пола, деревянный пол с утеплением мин ватой 100 кг/м3, 250 мм = 4,72 м2 х град. С/Вт;

Стены, каркасник по канадской технологии с утеплением мин ватой  100 кг/м3, 250 мм = 4,72 м2 х град. С/Вт;

Кровля, металлочерепица с утеплением мин ватой 100 кг/м3, 250 мм = 4,72 м2 х град. С/Вт;

Общее среднее теплосопротивление здания будет: R = 4,72 м2 х град. С/Вт;

Коэффициент теплосопротивления, у каркасного дома больше в 5,5 раза, а это значит, что и отопления и кондиционирования потребуется меньше, более чем в 5 раз.

СНиПы нам говорят, что теплосопротивление для ростовской области должны быть не ниже R=2,6 для стен, R=3,4 для перекрытия и R=0,4 для окон. В других регионах смотрите СНИП 23-01-99 «Климатология…».

Для сравнения, в Германии этот показатель начинается от R=3,4 м2 х град. С/Вт, а в Финляндии от R=5,0 м2 х град. С/Вт. Полностью автономный дом, не требующий отопления имеет R=10,0 м2 х град. С/Вт, но это значит, что его надо ещё до утеплить и сделать принудительную вентиляцию.

Что мы видим? Что кирпичный дом для постоянного проживания нам совсем не подходит, но так живёт большинство людей, и будут строиться и жить так же, как строили уже давно и по «проверенным временем технологиям». О чём стоит задуматься, так это о ежегодном подорожании газа и остальных благ цивилизации, которые нам доступны по счётчикам с ежемесячной оплатой.

На данном примере Вы увидели, что использование кирпича, как строительного материала далеко не выгодный пример рационального строительства. Стены становятся теплее, если применять многослойные материалы, которые защитят основной конструкционный материал и сделают жильё теплее.

Практика показывает, что использование энергоэффективных технологий позволяет сэкономить (заработать на своём доме) уже через 6 лет.

Давайте подведём итог:

За 2,7 млн. рублей, предложенная «двушка» в 40 кв. м. явно проигрывает частному дому в 100 кв. м. и это при том, что дом выйдет Вам дешевле на сумму в более 1 млн. рублей. То есть в 2,5 раза больше площади при стоимости обслуживания меньше, чем стоимость коммунальных услуг в многоэтажке. При ипотечном кредитовании, как Вы помните, сумма будет ещё в 2 раза выгоднее.

Выбор нашего клиента очевиден, тем более в частном доме есть ещё ряд преимуществ, которые, увы, не доступны в «многоэтажках»:

— личная парковка, Вам больше не надо искать место, куда после работы поставить свой любимый автомобиль;

— свой двор с шикарным видом на сад, цветники и альпийскую горку, увитую красивыми растениями и являющуюся Вашей гордостью, созданную своими руками;

— терраса, для принятия утреннего завтрака и вечерних посиделок со второй половиной… романтическое настроение, красивое ночное небо и неописуемая подсветка растений и архитектурных элементов;

— огород, в котором растут экологически чистые продукты для Вашей семьи;

— банька, а почему бы и нет? Теперь Вы можете попариться, когда есть желание и не надо никуда ехать. Выйти и окунуться в собственный бассейн, пусть небольшой, но прохладный и полностью Ваш;

— и как же не вспомнить о беседке, в которой Вы можете отдохнуть, собрать гостей  и угостить их блюдами, приготовленными рядом на барбекю…

В общем, главное желание, что то изменить в своей жизни, а наш клиент уже оформил участок и затевает строительство.

Теперь, в качестве бонуса, я выложу статистику, собранную с сайта avito, с целью анализа цен на недвижимость от частного застройщика. Если посмотрите внимательно цифры, то увидите, что средняя накрутка с дома составляет 1 — 2 млн. руб. Это позволяет заниматься строительством всем кому не лень, не вдаваясь в технологии и не задумываясь об эксплуатации построенного жилья. Главная цель: прокрутить финансы 2 — 3 раза в год, иметь доход и продавать дома, которые по стоимости ниже квартир аналогичных площадей:

общая площадь	стоимость млн. руб.	цена 1 кв. м., тыс.руб.	электричество	газ	вода	площадь участка, сотки	кол-во комнат	наличие ремонта
75	4,8	64	+	+	+	3	3	п/чистовую
98	3,8	38,78	+	+	+	10	5	нет
88	4,1	46,6	—	—	—	3	4	п/чистовую
87	4,2	48,28	+	+	+	3	4	черновая
90	4,2	46,67	—	—	—	3	4	черновая
92	4,75	51,63	+	+	+	8	5	черновая
85	3,9	45,88	+	+	+	3	4	п/чистовую
80	4,05	50,63	+	+	+	3	4	черновая
96	2,8	29,17	+	+	+	6	4	черновая
93	4,0	43,01	—	—	—	3	3	черновая
99	3,85	38,89	+	+	+	10	3	черновая
91,2	3,9	42,86	—	—	—	3	5	п/чистовую
90	4,05	45,0	+	+	+	3	3	п/чистовую
93	3,5	37,58	—	—	—	2,8	5	черновая
90	4,1	45,56	+	+	+	3	4	черновая
95	3,8	40,0	+	+	+	2	4	черновая
80	6,7	83,75	+	+	+	5	4	евроремонт

Выводы излишни, я думаю, Вы и так всё прекрасно поняли. В следующей статье, я расскажу Вам как ещё можно сэкономить при строительстве собственного жилья. Ссылка ниже:

Энергосберегающий дом | Анализ рынка недвижимости — часть 3